Hôm nay, chúng ta sẽ cùng bàn với nhau về câu chuyện là nên đi mua nhà hay là nên thuê nhà. Mình biết rằng quyết định mua nhà là một trong những quyết định tài chính rất lớn. Nhiều người cũng đặt mục tiêu là sở hữu ngôi nhà giống như một thành tựu trong cuộc sống. Việc mua nhà có thể là một quyết định tài chính lớn, và bạn cần phải tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo rằng nó phù hợp với tình hình cá nhân của bạn.
Quyết định ảnh hưởng đến việc mua nhà của bạn
Quyết định mua nhà dựa vào những quyết định phi lý trí mà thiên về cảm xúc. Ví dụ các bạn thường nghĩ, khi mình tới độ tuổi 30 sẽ thấy bạn bè mình xung quanh có nhà mà mình không có. Vậy là bạn cũng muốn mua nhà. Hoặc là các bạn bị áp lực đồng trang lứa, áp lực về gia đình. Khi các bạn về nhà đám giỗ thì họ hàng hay hỏi là: “Con khi nào tính mua nhà, người a người b cũng mua nhà bằng tuổi con.” Như vậy, tự nhiên mình cảm thấy một cái sự áp lực khiến mình muốn mua nhà. Hoặc các bạn có vợ hoặc chồng và muốn có một ngôi nhà để hai vợ chồng có sự riêng tư. Đồng thời, muốn có nhà rộng rãi để sau này có con. Các suy nghĩ đó hầu hết đều xuất phát từ cảm xúc.
Các bài mà mình đã nói, về vấn đề chi tiêu, các bạn cần phân biệt được điều bạn cần với điều bạn muốn. Tất cả những lý do mà mình đã liệt kê phía trên, việc bạn muốn sở hữu một ngôi nhà, đó chỉ là câu chuyện muốn sở hữu, không phải là thực sự cần. Hơn nữa mua nhà thuộc nhóm chi tiêu cực kỳ tốn kém. Do đó, bạn cần phân biệt rõ quyết định này có thật sự cần thiết hay không.
Sở hữu cái nhà mới lấp đầy cảm xúc, sự thỏa mãn của bạn cũng không phải là điều tốt hoặc xấu. Vì mỗi người sẽ tự quyết định được lựa chọn của mình là đúng hay sai.
Hiện tại, các bạn có thể nghĩ rằng thay vì mỗi tháng chúng ta bỏ một khoản tiền thuê nhà giống như quăng tiền ra cửa sổ. Vì vậy chúng ta có khoản tiền đó để mua nhà. Suy nghĩ đó không sai nhưng chưa đầy đủ.
Bởi vì, trên thực tế khi các bạn bước vào hành trình trả nợ 10 đến 15 năm với một khoản tiền lãi hàng tháng tuỳ theo thị trường. Trong khi đó, thị trường biến đổi không ngừng có thể là COVID hoặc downtrend thì đó là một hành trình đòi hỏi sự kiên trì tìm hiểu kỹ càng. Chính vì vậy, bạn cần xem xét các quyết định này dựa trên góc độ tài chính, chứ không phải góc độ cảm xúc.
Quyết định mua nhà dưới góc độ tài chính
Phần thứ hai, quyết định mua nhà đòi hỏi xem xét các khía cạnh tài chính. Bạn cần tính toán chi phí mua nhà so với việc thuê nhà.
File tính toán các bạn xem tại đây
Ví dụ, nếu bạn mua một căn hộ giá 2,5 tỷ, bạn có thể cần trả trước 15% tức là 375 triệu. Sau đó, bạn có thể vay số tiền còn lại và trả góp hàng tháng, với lãi suất và thời hạn vay cụ thể. Bạn cũng cần tính phí quản lý và bảo trì hàng năm, và nó có thể tăng theo tỷ lệ lạm phát.
Quyết định mua nhà không chỉ là một quyết định cảm xúc mà còn đòi hỏi sự tính toán tài chính cẩn thận. Dưới đây là một số yếu tố tài chính cần xem xét:
- So sánh mua và thuê:
Bạn cần tính toán chi phí mua nhà so với việc thuê nhà. Ví dụ, nếu bạn mua một căn hộ giá 2 tỷ rưỡi, bạn cần trả trước 15% tức là 375 triệu. Sau đó, bạn phải tính toán số tiền vay và trả góp hàng tháng với lãi suất và thời hạn vay cụ thể.
- Phí quản lý và bảo trì:
Bạn cũng cần tính các chi phí liên quan đến việc mua nhà, như phí quản lý và bảo trì hàng năm. Nhớ rằng, các khoản này có thể tăng theo tỷ lệ lạm phát.
Để giúp bạn hiểu rõ hơn, hãy xem xét một ví dụ cụ thể về việc mua nhà. Trong ví dụ này, chúng ta sẽ xem xét mua một căn hộ chung cư tại dự án chung cư Miếu Nổi ở Bình Thạnh, nơi giá căn hộ là 2,5 tỷ cho một căn hộ diện tích 51 mét vuông. Chúng ta cũng sẽ so sánh với việc thuê một căn hộ tương tự. Chi tiết bảng tính tại file sau.
Bước 1: Tính toán việc mua nhà
- Giá căn hộ: 2,5 tỷ.
- Trả trước: 15% của giá trị căn hộ, tức là 375 triệu.
- Số tiền cần vay: 2 tỷ 125 triệu (tổng giá trị căn hộ trừ trả trước).
- Lãi suất vay: 10% mỗi năm.
- Thời hạn vay: 15 năm.
Sử dụng hàm tính toán PMT, chúng ta có thể tính số tiền hàng tháng phải trả cho vay là khoảng 22 triệu 835.000 đồng. Tổng số tiền lãi sau 15 năm là 1 tỷ 9 triệu.
Bước 2: Tính toán phí quản lý và bảo trì
Chúng ta cũng cần tính toán các phí quản lý và bảo trì hàng năm. Giả sử mỗi tháng, chúng ta trả 0,1% giá trị căn hộ cho phí quản lý, tức là một triệu đồng mỗi tháng. Các phí này có thể tăng lên theo tỷ lệ lạm phát, giả sử tăng 6% mỗi năm. Sau 15 năm, tổng chi phí quản lý và bảo trì sẽ là 698 triệu đồng.
Bước 3: Tổng kết quyết định mua nhà
Sau 15 năm, tổng chi phí mua nhà (bao gồm giá nhà, lãi suất, phí quản lý và bảo trì) là 5 tỷ 183 triệu đồng. Nếu giả định rằng giá căn hộ tăng 7% mỗi năm, thì sau 15 năm, giá căn hộ có thể bán được với giá là 6,8 tỷ. Vì vậy, lợi nhuận từ việc mua nhà trong trường hợp này là 1,7 tỷ.
Trong trường hợp bạn bây giờ không muốn mua căn chung cư ở Miếu Nổi nữa, và quyết định thuê nó thay vì đầu tư trong vòng 15 năm, tình huống là bạn sẽ phải trả 9 triệu một tháng. Mỗi năm, bạn sẽ phải trả tổng cộng 108 triệu, và giả sử giá thuê tăng 6% mỗi năm, tương tự với tỷ lệ lạm phát thị trường, tổng số tiền bạn trả trong 15 năm sẽ là khoảng 2,5 tỷ.
Tuy nhiên, khi mua nhà, bạn phải đánh đổi với chi phí trả trước, ví dụ như 375 triệu. Thay vì trả trước, bạn có thể đầu tư số tiền này với lãi suất 8%, và sau 15 năm, bạn sẽ có 1,2 tỷ. Tổng lợi nhuận từ việc thuê nhà này cộng với việc đầu tư này sẽ là khoảng 3,5 tỷ. So với việc mua nhà, bạn chỉ có lợi nhuận 1,7 tỷ.
Những lưu ý khi mua nhà dựa trên cảm xúc hoặc phân tích tài chính
Mình biết rằng đa số khi mọi người mua nhà, họ thường mua các dự án trên giấy, tức là các dự án chưa hoàn thiện và thường sẽ bán trước khi dự án được bàn giao, thường là sau 2 đến 3 năm. Có nhiều trường hợp, bàn giao có thể bị trễ, khiến mọi người phải tính thêm một số chi phí.
Khi mua nhà, mình nghĩ mọi người cũng cần xem xét chi phí cơ hội ngoài việc đầu tư, đó là chi phí thời gian và cuộc sống. Đặc biệt nếu các bạn mua nhà ở xa trung tâm, thời gian di chuyển và môi trường sống cần phải được xem xét.
Mua nhà không chỉ là sở hữu một tấm sổ đỏ, mà còn liên quan đến chất lượng cuộc sống hàng ngày, môi trường sống, và cách cư dân trong khu dự án tương tác. Điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống nhiều hơn là số tiền mua nhà. Khi quyết định mua nhà, hãy cân nhắc tất cả những yếu tố này, không chỉ dựa vào số liệu và con số
Khi bạn quyết định mua nhà, bạn cần xem xét xem quyết định này dựa trên cảm xúc hay phân tích tài chính. Bạn cần hiểu rõ lựa chọn của mình và cân nhắc xem việc mua nhà có thực sự làm bạn hạnh phúc và thỏa mãn hơn hay không.
Nhớ rằng, việc mua nhà hay không phụ thuộc vào tình hình và mục tiêu tài chính riêng của bạn, và không có câu trả lời hoàn toàn đúng hoặc sai.
